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Financer un achat immobilier avec votre assurance-vie fiscale?

Lorsque vous réfléchissez au financement d’un achat immobilier, le crédit hypothécaire “classique” est souvent la solution privilégiée. Mais il existe une autre option: le crédit “par reconstitution”, basé sur le capital de votre pension complémentaire d’indépendant ou de salarié. Explications.

En quoi consiste cette technique, et qui peut en bénéficier?

Le crédit par reconstitution est une technique qui s’adresse aux indépendants en société, aux indépendants en personne physique et aux salariés qui bénéficient d’une assurance groupe. Le principe est en effet d’utiliser le capital que vous versera à terme votre assurance pension pour financer aujourd’hui l’achat d’un bien immobilier. En clair, vous payez chaque mois des intérêts sur le montant emprunté, mais vous ne remboursez ce dernier qu’à l’échéance du contrat, qui sera la même que la date de versement du capital de votre pension complémentaire.

Et quelle est la différence avec un crédit hypothécaire “classique”?

Dans un crédit hypothécaire, le capital est remboursé au fur et à mesure. Chaque mensualité comprend en effet à la fois des intérêts et le remboursement d’une partie du “principal”, la somme empruntée. Avec cette formule, la mensualité ne comprend que les intérêts. Ce qui veut dire aussi qu’elle sera plus basse, puisqu’il n’y a pas de remboursement du capital.

Quel est l’intérêt de financer ainsi votre achat immobilier?

Le plus gros avantage est de nature fiscale: le capital emprunté est en réalité payé avec les revenus de la société (ou de l’activité indépendante, le cas échéant), puisque c’est cette dernière qui règle — et déduit fiscalement — les mensualités liées à l’assurance pension. Il est donc financé par des revenus bruts, ce qui augmente votre capacité d’emprunt. Par ailleurs, la couverture décès — plus connue sous le nom d’assurance “solde restant dû” — peut également être incluse dans le contrat du crédit par reconstitution, et donc prise en charge par la société (ou par l’activité indépendante).

Il ne reste donc à votre charge que les intérêts de l’emprunt, qui sont également déductibles.

Quels sont les critères pour octroyer ce genre de crédit?

Plusieurs éléments entrent en compte. En premier lieu, il faut que la société soit suffisamment solide. L’organisme qui octroie le crédit regardera donc les comptes annuels de la société (ou éventuellement de l’activité indépendante) pour s’assurer de cette solidité. Elle vérifiera aussi si l’activité dégage suffisamment de liquidités pour financer le projet.

Il va aussi regarder le rapport entre vos charges d’intérêt et vos revenus. La législation impose en effet de garder un revenu minimum de 1 500 euros après déduction des charges d’intérêt.

En pratique, ça se passe comment?

Ce genre de dossier demande une étude personnalisée. En général, il faut une bonne discussion avec votre comptable pour déterminer le montant que la société (ou l’activité indépendante) peut raisonnablement consacrer au crédit par reconstitution.

Ensuite, il faut également s’assurer du respect de la fameuse “règle des 80%” qui limite le montant que vous pouvez consacrer à une pension complémentaire. Si vous êtes en société, il est possible à ce stade de discuter avec votre comptable de la possibilité d’augmenter votre rémunération afin de pouvoir consacrer plus à votre projet tout en respectant cette règle.

Une fois que vous disposez de ces éléments, il est possible de calculer le capital que vous pouvez emprunter dans le cadre du crédit par reconstitution. Si cette somme ne couvre pas le prix d’achat du bien que vous convoitez, il est possible de le compléter par un crédit hypothécaire souscrit à titre privé.

Le crédit par reconstitution vous intéresse? Prenez rendez-vous avec un de nos conseillers Patrimonia pour une première évaluation des possibilités qui s’offrent à vous.

Article écrit par

Patrice Dupont

Senior Fiscal advisor

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