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Investissement locatif : un crédit bullet plutôt qu’un apport propre?

Vous disposez d’une somme suffisante pour financer un achat immobilier et vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Pour Désiré Godfroid, CEO de Patrimonia, mieux vaut souscrire un crédit bullet que de le financer sur fonds propres. Voici pourquoi.

Pour vous, si je dispose d’un capital à investir dans l’immobilier, je ferais quand même mieux d’emprunter? Et avec un crédit bullet? Ce n’est pas un peu paradoxal ?

Présentée ainsi, l’idée peut sembler contre-intuitive. Mais c’est pourtant ce que je conseille aux clients de Patrimonia lorsque nous discutons d’un investissement immobilier. Attention, je parle bien d’investir dans une maison, un appartement ou un studio que vous mettrez sur le marché locatif dans le but d’en retirer un revenu. Pas de l’achat de votre propre habitation, ni d’autres biens immobiliers, comme des commerces, des bureaux ou des garages.

Pour bien comprendre mon raisonnement, partons d’un exemple. Les chiffres que je vais vous donner sont basés sur l’état du marché au moment où nous parlons. Ils constituent naturellement une estimation “à la louche”: le but est de parler aussi concrètement que possible, pour bien comprendre mon raisonnement, pas de vous faire une proposition chiffrée.

Supposons donc que vous disposiez de 230 000 euros et que vous souhaitiez les investir dans l’achat d’un petit appartement que vous mettrez en location. Si vous étiez mon client, je vous recommanderais deux choses. Pour commencer, emprunter l’argent nécessaire à l’opération au moyen d’un crédit bullet. Ensuite, placer votre capital dans une assurance vie de la branche 23, avec la même échéance que votre crédit bullet. C’est une solution qui présente un triple avantage: elle est fiscalement avantageuse, elle vous permet de mieux faire fructifier votre patrimoine, et elle vous permet de diversifier vos investissements, et donc d’en réduire le risque.

Commençons par le crédit bullet. Quel est son intérêt ?

En matière immobilière, le crédit bullet consiste à emprunter une somme sur une durée comprise entre 15 et 20 ans, mais à rembourser le capital en une fois à l’échéance. Les paiements mensuels ne concernent donc que les intérêts. Le taux d’intérêt est légèrement plus élevé que pour un crédit classique. En ce mois de septembre 2022, la différence est de vingt points de base, donc 3% pour un crédit bullet contre 2,8% pour un crédit classique.

Reprenons notre exemple d’un appartement. Avec un capital de 230 000 euros, l’appartement que vous pouvez vous acheter aura une valeur d’environ 200 000 euros. En effet, vous devez compter sur les frais de notaire et les frais d’acte de crédit. Ils s’élèvent en moyenne à 15% — un peu plus ou un peu moins selon la région. Si vous empruntez la totalité des 230 000 euros, vous devrez payer chaque mois environ 567 euros d’intérêts , soit 6 804 euros par an. Or, ces intérêts sont déductibles en tant que frais du revenu cadastral (RC) indexé de votre bien. En Belgique, vous êtes en effet imposé — pour l’instant — sur le revenu cadastral indexé augmenté de 40%, et non sur le revenu locatif réel lorsque vous louez votre bien à des particuliers. Concrètement, avec un taux d’indexation du RC de 1,9 et un RC de 2 000 euros pour votre appartement, le revenu imposable de votre bien sera de 5 320 euros par an (2000 x 1,9 plus 40%). Les 6 804 euros d’intérêts que vous payez chaque année sur votre prêt seront déduits de ce revenu cadastral. Comme ils sont supérieurs au revenu imposable, votre revenu cadastral ne sera pas imposé à l’impôt des personnes physiques.

À ce stade-ci, quel est le bilan de l’opération pour moi ?

Eh bien, supposons que vous louez votre appartement 800 euros par mois, soit 9 600 euros par an.

Vous payez 6 804 euros d’intérêts. Avant impôts, votre bien vous rapporte donc 2 796 euros par an. Moins l’impôt des personnes physiques sur le revenu cadastral diminué des intérêts. Comme vos intérêts sont supérieurs au RC, la part imposable de votre loyer est de 0. Votre appartement vous rapporte donc en net 2 796 euros.

Mais si je n’avais rien emprunté, mon studio aurait rapporté plus, il me semble ?

En effet, mais n’oubliez pas qu’il n’y aura pas d’intérêts à déduire, puisque vous n’aurez rien emprunté. Donc, votre revenu cadastral imposable serait de 5 320 euros, soit un impôt de 2 660 euros si, comme beaucoup de Belges, vous êtes dans la dernière tranche d’imposition. Vos loyers de 9 600 euros vous auraient donc rapporté 6 940 euros en fin de compte. Mais l’avantage est ailleurs.

Si vous empruntez l’argent nécessaire à votre investissement immobilier, vous disposez en effet toujours de votre capital. L’objectif est de placer cet argent à un intérêt supérieur par rapport à l’intérêt payé pour votre crédit, déduction faite de l’impact fiscal, soit un rendement minimum de 2% l’an. Mais puisque vous vouliez travailler sans emprunt au départ, je suppose que vous disposiez déjà de cette somme. À l’échéance, quinze ans plus tard, vous avez donc un prêt totalement remboursé et un appartement dont la valeur était de 230 000 euros, mais qui sera bien plus élevée.

D’où votre suggestion d’investir cet argent dans une assurance vie de la branche 23 ?

Tout à fait. Soyons prudents toutefois: une branche 23, c’est un placement sans garantie ni sur le revenu ni sur le capital de départ. En théorie, vous pourriez donc tout perdre. En pratique, avec une politique de placement “en bon père de famille”, on observe que les rendements d’une branche 23 sont en moyenne de 5 à 6% par an, qui sont réinvestis à leur tour. Si vous fixez une échéance de 15 ans, identique à celle de votre crédit donc, votre placement vous permettra de récupérer un peu plus de 478000 euros à l’échéance. Vous aurez donc largement de quoi rembourser les 230 000 euros à la banque. À l’issue de l’opération, vous aurez donc un appartement d’une valeur supérieure à 230 000 euros, et environ 248 000 euros en cash. Sans compter les loyers que vous aurez perçus tout au long de l’opération.

Si je vous suis bien, recourir à l’emprunt me permet donc de doubler la valeur finale de mon investissement ?

Tout à fait, et c’est bien l’idée! Avec deux avantages supplémentaires: la liquidité et la diversification.

Pour la diversification, vous avez un patrimoine de 230 000 euros investis dans les marchés financiers et 230 000 euros investis dans l’immobilier. C’est mieux que simplement 230 000 euros investis dans l’immobilier ou 230 000 euros investis en valeurs mobilières. Votre patrimoine est plus “diversifié”, et donc globalement moins risqué. Pour prendre un exemple frappant, mais extrême: si les marchés financiers s’effondraient totalement, vous auriez toujours votre appartement. Et si c’est l’immobilier qui s’effondrait, nous aurions probablement l’effet inverse.

Pour la liquidité, l’argent de votre placement en branche 23 est mobilisable à tout moment par un rachat total ou partiel de votre police: vous avez donc une poire pour la soif en cas de besoin important de liquidités, au lieu de devoir revendre votre immeuble.

Reste quand même un petit bémol: avec les nouvelles règles de la Banque Nationale, je ne peux pas emprunter 100% du capital, et encore moins y rajouter les frais de notaire ?

Je vous avais promis de l’évoquer. En réalité, la situation est plus nuancée. La règle à laquelle vous faites référence est plus subtile que ça. Que dit la Banque Nationale? Que la quotité d’emprunt ne peut dépasser 80%. La quotité d’emprunt, c’est le montant emprunté divisé par les garanties que vous apportez.

Alors, effectivement, si vous empruntez 230 000 euros et que vous n’apportez que votre appartement en garantie par une inscription hypothécaire, votre quotité est de 115%, ce qui est beaucoup trop élevé. Vous devriez apporter pour 300 000 de garantie, ce qui vous amènerait à une quotité de 77%, soit en dessous des 80% exigés.

MAIS…

En réalité, vous disposez de cette garantie!

En effet, nous l’avions dit au début, vous avez déjà un bien propre, la maison ou l’appartement où vous habitez. Si vous aviez aussi contracté un crédit hypothécaire, il est sans doute déjà en partie remboursé au moment où vous décidez de votre nouvel investissement. Vous pouvez donc l’utiliser en tout ou en partie pour garantir votre emprunt, d’autant que l’inscription hypothécaire existe déjà.

Vous pourriez aussi utiliser la branche 23 dans laquelle vous venez d’investir. Comme le rendement n’est pas garanti, vous ne pouvez tenir compte que de 65% de sa valeur, dit la BNB. Donc, 149 500 euros. Mais avec la branche 23 et votre studio, vous êtes dans le bon!

En réalité, le seul souci est que la banque doit aussi tester votre capacité de remboursement selon des critères très stricts. Mais nous en parlerons dans un autre article, car vous avez déjà beaucoup d’informations à digérer.

Une dernière question. Concrètement, je fais comment si ce genre d’opération m’intéresse ?

Le mieux est bien sûr de venir nous voir chez Patrimonia pour discuter de votre projet et réfléchir à une solution qui soit parfaitement adaptée à votre situation, au niveau de risque que vous êtes prêt à accepter et au montant que vous souhaitez investir.

Article écrit par

Désiré Godfroid

Chief executive officer

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