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Vrai ou faux, achat immobilier en société : une bonne idée ?

Beaucoup d’indépendants en société envisagent de réaliser un ou plusieurs achats immobiliers par le biais de leur société. Est-ce réellement une solution intéressante?

Faire acquérir un bien immobilier par sa société, soit pour y habiter soi-même, soit pour se ménager un revenu locatif. L’idée peut sembler tentante, et a longtemps été pratiquée par les indépendants dans notre pays. Nous pensons que ce n’est sans doute pas une bonne idée. Voyons ensemble pourquoi.

La part du vrai: une fiscalité intéressante

Commençons par les aspects intéressants de l’opération. Ils ont naturellement trait à l’idée de faire assumer l’entièreté des dépenses liées à l’immeuble par la société, avec un effet positif à la fois sur l’impôt des sociétés (ISOC) et sur la TVA.

Charge financière supportée par l’entreprise

Pour commencer, c’est l’entreprise qui réglera l’achat. Pour peu qu’elle dispose des liquidités nécessaires, cela peut constituer une bonne opération. En effet, hormis quelques exceptions, sortir de l’argent de votre société a un coût en termes de cotisations sociales et d’impôt des personnes physiques. Faire investir directement la société pourrait donc avoir un certain sens. D’autant que la société pourra amortir cet investissement sur 20 ou 30 ans, et diminuer ainsi le montant de l’impôt des sociétés.

Les travaux à charge de la société

S’il faut effectuer des travaux de rénovation, ce qui est plutôt fréquent lors d’un achat immobilier, c’est également la société qui réglera la facture, avec un double effet sur la fiscalité:

  • La déduction de ces dépenses du bénéfice de la société, et donc une baisse de l’impôt des sociétés
  • La déduction de la TVA liée à ces dépenses

Jusqu’ici, l’opération semble donc intéressante. Mais une série d’inconvénients rendent l’idée beaucoup moins séduisante qu’il n’en a l’air.

La part du faux: les coûts cachés

Un ATN dirigeant parfois trop important

Si votre société achète l’immeuble pour vous laisser l’occuper à titre de logement de fonction, qu’elle en utilise ou non une partie pour ses propres besoins (vos bureaux, par exemple), ne perdez pas de vue qu’il s’agit d’un avantage de toute nature (ATN) qui sera imposable. Le montant de cet ATN dépend du revenu cadastral, puisqu’il est calculé selon la formule RC indexé x 5/3 x 2. L’intérêt de l’opération dépendra donc du montant du revenu cadastral.

Par ailleurs, si c’est également la société qui règle les frais de chauffage et d’électricité, il y aura également un ATN à rajouter à votre revenu imposable. Celui-ci s’élevait à 3 190 euros par an en 2022.

Une discussion avec votre comptable — ou avec un conseiller Patrimonia — s’imposera donc pour jauger l’intérêt de la formule.

Des loyers imposés à l’ISOC

Si votre société investit pour placer ses liquidités et compte tirer un loyer de ce bien, l’intérêt fiscal de la démarche n’est pas évident. En effet, votre société sera imposée à l’ISOC sur le ou les loyers, ce qui veut dire 25% ou 33% d’imposition selon que vous bénéficiez ou non du taux réduit. Alors que si vous aviez acheté vous-même l’immeuble, vos loyers ne sont pas imposés tant que vous louez le bien à un particulier. Vous n’aurez donc que le précompte immobilier à acquitter et le revenu cadastral à rajouter à votre déclaration à l’impôt des personnes physiques (IPP).

Une sortie qui fera mal

Le problème d’avoir un bien immobilier dans votre société, c’est de l’en faire sortir plus tard. En effet, que vous procédiez à la liquidation de votre société ou que cette dernière décide à un moment de revendre l’immeuble, la plus-value enregistrée lors de l’opération sera imposable à l’ISOC. Le problème est que cette plus-value sera nettement plus élevée que la différence entre le prix d’achat du bien et le prix auquel vous le revendez. Chaque année, en effet, l’amortissement fait baisser la valeur comptable de votre immeuble. S’il est entièrement amorti, c’est donc la totalité du prix de vente qui sera considérée comme une plus-value. Notons que si vous aviez acheté l’immeuble en propre, la plus-value ne serait pas du tout imposée à l’IPP.

La seule solution pour éviter cet écueil serait de transmettre la société plutôt que l’immeuble. Mais cela suppose alors que l’immeuble soit dans une société séparée de celle avec laquelle vous exercez votre activité, sinon l’opération sera très difficile. 

Dans le collimateur du fisc

Dernier inconvénient, et non des moindres: le fisc jette toujours un regard suspicieux sur les achats immobiliers par des sociétés. Cela fait même partie des fameux “flags” du système de data mining de l’administration. Un tel achat déclenchera forcément un contrôle fiscal, avec les tracas et les coûts supplémentaires (comptable, fiscaliste…) que cela entraînera.

Et les constructions “scindées”?

Une solution souvent mise en avant par le passé est celle de l’achat scindé: votre société acquiert l’usufruit de l’immeuble, et vous en acquérez la nue-propriété. Au terme de l’usufruit, vous devenez plein propriétaire du bien. Le caractère fiscalement très avantageux de cette solution n’a pas échappé au fisc et au législateur, et tous deux resserrent la vis sur ces opérations. Vous aurez besoin du concours d’un fiscaliste, et d’un ruling du Service des décisions anticipées pour sécuriser fiscalement l’opération, et vous n’échapperez pas au contrôle fiscal. Par ailleurs, le fait de devenir nu-propriétaire du bien fait que les travaux que votre société pourra prendre en charge seront moins nombreux. En effet, une grande partie d’entre eux incombe au nu-propriétaire et le fisc veille au grain!

Vous envisagez un achat immobilier? N’hésitez pas à en parler avec un de nos conseillers Patrimonia: il vous aidera à prendre la meilleure décision en fonction de votre situation.

Article écrit par

Patrice Dupont

Senior Fiscal advisor

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