Les biens immobiliers à l’étranger feront l’objet d’une nouvelle fiscalité à compter du 1e janvier 2022 (pour les revenus 2021). Désormais les biens immobiliers seront taxés comme les biens belges, c’est-à-dire sur base d’un « revenu cadastral ».
Pourquoi ?
La Belgique a été condamnée à diverses reprises par la cour européenne sur sa taxation des revenus immobiliers étrangers car un bien immobilier à l’étranger était plus taxé qu’un bien immobilier identique situé en Belgique.
Cette situation générait une inégalité de traitement entre les biens immobiliers situés en Belgique qui bénéficiaient d’une taxation calculée sur la base d’un revenu cadastral beaucoup plus bas que la valeur locative réellement pratiquée et les biens immobiliers situés à l’étranger imposés sur la base d’un revenu locatif théorique beaucoup moins favorable.
Les pouvoirs publics ont finalement décidé de réagir après ces multiples condamnations en mettant fin à cette inégalité de traitement fiscal par l’adoption d’une nouvelle législation.
Qui est concerné ?
Les résidents et les personnes morales belges qui détiennent un bien immobilier à l’étranger. Les constructions juridiques qui disposent d’un droit réel sur un bien immobilier sont également concernées.
Comment ?
A compter de la déclaration des revenus 2021, un revenu cadastral sera calculé pour chaque bien immobilier situé à l’étranger. Ces biens seront ainsi imposés sur la base de ce nouveau revenu cadastral, exactement comme les biens situés en Belgique. Les immeubles étrangers détenus par des sociétés belges ne sont pas concernés puisque le revenu cadastral n’entre pas dans le calcul de l’impôt sur les sociétés
Le mode de calcul
Le revenu cadastral des immeubles bâtis est déterminé par la valeur vénale actuelle, ramenée à la valeur vénale de 1975.
Comme il n’y a pas de données disponibles pour déterminer la valeur vénale en 1975 pour les biens immobiliers étrangers, un facteur de correction a été publié pour chaque année depuis 1975. On applique ensuite un facteur de capitalisation de 5,3% pour obtenir le revenu cadastral.
Concrètement, Vous êtes propriétaire d’un appartement dans le sud de la France, acheté 550.000 euros en 2008. Le facteur de correction publié pour 2008 est 11,698. Ce qui donne le calcul suivant : 550 000 :11,698 = 47016,58 X 5,3% (facteur de capitalisation) = 2491 Euros (revenu cadastral non indexé).
Que dois-je faire ?
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à l’étranger acheté avant le 1e janvier 2021. Vous devez déclarer votre bien avant le 31 décembre 2021. Soit vous avez déjà reçu un courrier ou un message via MyMinFin de l’administration avec le formulaire à remplir afin de transmettre les données relatives à votre bien, soit, si ce n’est pas le cas, vous devez spontanément faire cette déclaration par vous-même impérativement avant la fin de l’année auprès de l’administration fiscale.
Si vous avez acquis un bien immobilier après le 1er janvier 2021, vous deviez déclarer cette acquisition à l’administration fiscale dans un délai de 4 mois. En cas de cession ou de vente du bien, les délais applicables sont identiques
Une amende pouvant aller jusqu’à 3000 Euros peut sanctionner le défaut de déclaration.
Quelle imposition ?
L’imposition des biens immobiliers étrangers devient identique à celle des biens immobiliers belges a compter de la déclaration fiscale 2022 :
Les revenus des biens immobiliers étrangers sont souvent exonérés d’impôt en Belgique, notamment lorsqu’une Convention préventive de double imposition a été conclue avec le pays dans lequel se situe l’immeuble. Mais la déclaration de ces revenus peut impacter la réserve de progressivité à l’impôt des personnes physiques. En clair, les revenus immobiliers étrangers sont pris en compte dans le calcul du taux d’imposition applicable aux autres revenus imposables du contribuable.
Tableau des facteurs de correction depuis 1975
| Année d’acquisition | Facteur de correction |
| 1975 | 1,000 |
| 1976 | 1,084 |
| 1977 | 1,180 |
| 1978 | 1,279 |
| 1979 | 1,384 |
| 1980 | 1,504 |
| 1981 | 1,687 |
| 1982 | 1,920 |
| 1983 | 2,186 |
| 1984 | 2,414 |
| 1985 | 2,688 |
| 1986 | 2,967 |
| 1987 | 3,224 |
| 1988 | 3,479 |
| 1989 | 3,806 |
| 1990 | 4,133 |
| 1991 | 4,549 |
| 1992 | 4,972 |
| 1993 | 5,403 |
| 1994 | 5,783 |
| 1995 | 6,242 |
| 1996 | 6,703 |
| 1997 | 7,133 |
| 1998 | 7,538 |
| 1999 | 7,882 |
| 2000 | 8,276 |
| 2001 | 8,730 |
| 2002 | 9,180 |
| 2003 | 9,625 |
| 2004 | 10,023 |
| 2005 | 10,431 |
| 2006 | 10,782 |
| 2007 | 11,203 |
| 2008 | 11,698 |
| 2009 | 12,212 |
| 2010 | 12,678 |
| 2011 | 13,124 |
| 2012 | 13,653 |
| 2013 | 14,040 |
| 2014 | 14,377 |
| 2015 | 14,622 |
| 2016 | 14,739 |
| 2017 | 14,798 |
| 2018 | 14,901 |
| 2019 | 15,006 |
| 2020 | 15,036 |
| 2021 | 15,018 |
