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La taxation des biens immobiliers situés à l’étranger évolue en 2022

Les biens immobiliers à l’étranger feront l’objet d’une nouvelle fiscalité à compter du 1e janvier 2022 (pour les revenus 2021). Désormais les biens immobiliers seront taxés comme les biens belges, c’est-à-dire sur base d’un « revenu cadastral ». 

Pourquoi ?

La Belgique a été condamnée à diverses reprises par la cour européenne sur sa taxation des revenus immobiliers étrangers car un bien immobilier à l’étranger était plus taxé qu’un bien immobilier identique situé en Belgique.

Cette situation générait une inégalité de traitement entre les biens immobiliers situés en Belgique qui bénéficiaient d’une taxation calculée sur la base d’un revenu cadastral beaucoup plus bas que la valeur locative réellement pratiquée et les biens immobiliers situés à l’étranger imposés sur la base d’un revenu locatif théorique beaucoup moins favorable. 

Les pouvoirs publics ont finalement décidé de réagir après ces multiples condamnations en mettant fin à cette inégalité de traitement fiscal par l’adoption d’une nouvelle législation.

Qui est concerné ?

Les résidents et les personnes morales belges qui détiennent un bien immobilier à l’étranger.  Les constructions juridiques qui disposent d’un droit réel sur un bien immobilier sont également concernées.

Comment ? 

A compter de la déclaration des revenus 2021, un revenu cadastral sera calculé pour chaque bien immobilier situé à l’étranger. Ces biens seront ainsi imposés sur la base de ce nouveau revenu cadastral, exactement comme les biens situés en Belgique. Les immeubles étrangers détenus par des sociétés belges ne sont pas concernés puisque le revenu cadastral n’entre pas dans le calcul de l’impôt sur les sociétés

Le mode de calcul

Le revenu cadastral des immeubles bâtis est déterminé par la valeur vénale actuelle, ramenée à la valeur vénale de 1975. 

Comme il n’y a pas de données disponibles pour déterminer la valeur vénale en 1975 pour les biens immobiliers étrangers, un facteur de correction a été publié pour chaque année depuis 1975. On applique ensuite un facteur de capitalisation de 5,3% pour obtenir le revenu cadastral.

Concrètement, Vous êtes propriétaire d’un appartement dans le sud de la France, acheté 550.000 euros en 2008. Le facteur de correction publié pour 2008 est 11,698. Ce qui donne le calcul suivant : 550 000 :11,698 = 47016,58 X 5,3% (facteur de capitalisation) = 2491 Euros (revenu cadastral non indexé).

Que dois-je faire ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à l’étranger acheté avant le 1e janvier 2021. Vous devez déclarer votre bien avant le 31 décembre 2021. Soit vous avez déjà reçu un courrier ou un message via MyMinFin de l’administration avec le formulaire à remplir afin de transmettre les données relatives à votre bien, soit, si ce n’est pas le cas, vous devez spontanément faire cette déclaration par vous-même impérativement avant la fin de l’année auprès de l’administration fiscale. 

Si vous avez acquis un bien immobilier après le 1er janvier 2021, vous deviez déclarer cette acquisition à l’administration fiscale dans un délai de 4 mois. En cas de cession ou de vente du bien, les délais applicables sont identiques

Une amende pouvant aller jusqu’à 3000 Euros peut sanctionner le défaut de déclaration.

Quelle imposition ?

L’imposition des biens immobiliers étrangers devient identique à celle des biens immobiliers belges a compter de la déclaration fiscale 2022 :

Les revenus des biens immobiliers étrangers sont souvent exonérés d’impôt en Belgique, notamment lorsqu’une Convention préventive de double imposition a été conclue avec le pays dans lequel se situe l’immeuble. Mais la déclaration de ces revenus peut  impacter  la réserve de progressivité à l’impôt des personnes physiques. En clair, les revenus immobiliers étrangers sont pris en compte dans le calcul du  taux d’imposition applicable aux autres revenus imposables du contribuable.

Tableau des facteurs de correction depuis 1975

Année d’acquisitionFacteur de correction
19751,000
19761,084
19771,180
19781,279
19791,384
19801,504
19811,687
19821,920
19832,186
19842,414
19852,688
19862,967
19873,224
19883,479
19893,806
19904,133
19914,549
19924,972
19935,403
19945,783
19956,242
19966,703
19977,133
19987,538
19997,882
20008,276
20018,730
20029,180
20039,625
200410,023
200510,431
200610,782
200711,203
200811,698
200912,212
201012,678
201113,124
201213,653
201314,040
201414,377
201514,622
201614,739
201714,798
201814,901
201915,006
202015,036
202115,018

Article écrit par

Désiré Godfroid

Chief Executive Officer

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