Financer un achat immobilier par un crédit bullet serait trop cher, en raison des intérêts élevés de ce genre de formule. Faux: tout dépend en réalité de son utilisation.

Le crédit bullet, aussi appelé crédit à terme fixe, est une forme particulière de crédit: le capital n’est pas remboursé au fur et à mesure, mais en une fois, à l’expiration du terme convenu. Les seuls paiements mensuels sont donc les intérêts.

Le crédit bullet n’est pas limité au domaine immobilier. On le rencontre dans certains types de crédit à la consommation, ainsi que pour des crédits auto. Nous nous intéresserons ici uniquement au crédit bullet lié à un achat immobilier.

La part du vrai: des intérêts plus élevés

Dans l’absolu, les intérêts sont en effet plus élevés, pour deux raisons:

• Un taux de base plus élevé: les intérêts sur un crédit bullet sont en général plus élevés de 10 points de base par rapport au crédit hypothécaire. Autrement dit, au taux d’intérêt actuel sur les crédits hypothécaires à 15 ans, vous paieriez 2,6% par an au lieu de 2,5% par an.
• Une base de calcul plus importante: comme il n’y a pas de remboursement mensuel en capital, la base de calcul des intérêts ne diminue pas au fil du temps comme dans un crédit hypothécaire classique.

La part du faux: le vrai intérêt de la formule

En réalité, le crédit bullet peut s’avérer intéressant dans certains cas particuliers.

• Le crédit “pont”: il s’agit d’une formule connue des personnes qui comptent financer l’achat d’un nouveau bien immobilier avec le produit de la revente d’un bien précédent. La banque vous prête l’argent nécessaire à l’achat du nouveau bien, et vous la remboursez au moment où vous recevez l’argent de l’acheteur de votre ancien bien. Dans l’intervalle, vous ne payez que les intérêts. Certaines formules prévoient même de ne payer l’intérêt qu’en une seule fois.
• Les achats avec intention de revendre: si votre objectif est d’acheter un bien immobilier, de le transformer, puis de le revendre — après, éventuellement, une période de location —, le crédit bullet peut s’avérer une formule intéressante, car elle diminue le montant dont vous devez disposer chaque mois pour assurer votre financement.
• L’optimisation de votre investissement locatif: supposons que vous souhaitez acheter un bien immobilier pour le mettre en location et que vous disposez sur votre compte bancaire du montant nécessaire à l’achat. Dans ce cas, il peut être plus intéressant de souscrire un crédit bullet pour votre achat immobilier et de placer votre argent dans une assurance-vie de la branche 23 avec le même terme que votre crédit bullet. Cerise sur le gâteau: non seulement les intérêts de cet emprunt sont déductibles de votre revenu cadastral en tant que frais, mais en outre l’argent placé dans votre branche 23 devrait vous rapporter plus que le taux d’intérêt de cet emprunt. Si vous ne disposez pas de cash, la mise en garantie d’un autre bien libre d’hypothèque devrait suffire.

Conclusion: vrai, mais tout dépend de votre objectif

Dans l’absolu, les intérêts sur un crédit bullet seront toujours plus élevés que sur un simple crédit hypothécaire. Mais les circonstances de votre achat immobilier et l’objectif que vous poursuivez en font souvent l’option la plus intéressante?

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